昆山市錦鵬物業服務有限公司

辦公樓物業保安管理服務方案

一、治安形式分析

金融行政服務中心功能特殊性在治安防范方面存在以下一些難點和重點：

（-）保持辦公環境的舒適優雅及車輛的疏導、登記是安全工作的重點。

（二）金融行政服務中心集所有銀行、政府機關于一身，還配備商業、酒店娛樂，又屬于開放式小區不能封閉，外來人員頻次高，監控工作尤為重要。

（三）辦公樓屬于高層寫字樓建筑，具有高層建筑的不利因素，具體表現在，高層建筑樓層高，一旦發生火災，極易形成煙囪效應，加快火勢蔓延，人員疏散困難，因此，消防工作難度大、要求高。制定防患于未然，科學的消防預警措施，警鐘常鳴的消防常識宣傳、培訓工作是消防管理工作的根本所在。

上述不利因素的存在，給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此，我們將在維序員的素質培養、安全防范體系的設定、安全管理的重點定位等方面采取對應措施，確保轄區內的安全。

二、安全管理的措施及對策

（-）確保維序員的綜合素質

l、素質管理。對維序員實施準軍事化管理，采用我們在實踐中總結的一整套人員管理程序，做到“五統一”“三集中”，即統一作息、統一出操、統一上崗、統一著裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。

2、意識培養。大力培養維序員的服務意識，樹立“業戶需要就是工作”的觀念，改變原來維序員單一的維序功能，使我們的維序員成為“維序員、迎賓員、服務員”的統一體。

（二）安控管理體系的建立

1、重視業戶檔案的建立，制定相應的的作息管理辦法和清樓方案，禁止閑雜人員進入辦公區，確保物業始終處于安全控制下。

2、在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點，對時間進行嚴格控制，確保不出現安全盲區。

3、在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴格遵循“對人、對證件、對車輛”的三對原則，嚴格控制、及時疏導人車流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執行力度，完善交接班確保工作銜接嚴密，杜絕隱患和疏漏。

4、強調全員管理，充分發揮智能化監控系統功能。我們要求物業服務中心其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務，建立起“快速反應，快速支援”體系。在防范的策略上強調轄區內各崗位的的聯防意識，發揮備崗、備勤人員的規模優勢。通過監控中心，形成統一的有機維序整體

（三）安控管理的動態重心模式

1、接管入伙期，我們主要以人防為主，技防為輔。安控管理對象主要針對搬家公司、零星施工人員、家具公司人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章搬運，消防隱患排查，制止破壞公共設施以及保證轄區環境的干凈整潔。

2、正常管理期，安全防范逐步轉向人防、技防相結合，著重體現技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員、樓內工作人員，工作重點是杜絕閑雜人員進入社區，上下班高潮期重點疏導車輛，防盜和公共秩序維護。

（四）充分用好技防措施

我們將充分利用好大樓閉路電視監控系統等安全防護設施對辦公區實施安全管理。

（五）預警、應變措施

1、安全應急計劃和措施

（1）目的：

在發生緊急、突發事件時，以最有效的方法，在最短的時間內控制事態的發展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。

適用范圍：

1）治安突發事件，如突然發生的重大搶劫、殺人、業戶或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

2）受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。

3）其他重大意外情況。

（2）職責：

1）對可能發生的由物業服務中心負責制定安全應急計劃，報分管副總經理審批，必要時報總經理審批；

2）對即將發生或已發生的突發事件由安全主管臨時確定應急措施，同時向上級匯報。

（3）計劃：

1）對可能發生的治安突發事件和已發生或即將發生的自然災害由物業物業服務中心組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按部署執行。

2）處理治安突發事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全主管臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業管理范圍內各通道、樓梯口，封鎖出事現場，嚴格盤查出入現場的人員，直到公安人員到來。

3）制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據災情的程度、特性而定。

（4）實施：

1）在執行過程中，發現偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。

2）對發生的每一事件必須總結，如果是人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的發生。

3）保存事件全過程的有關記錄，存檔3年。重大自然災害的記錄長期保存。

（5）要求：

為增強應變能力和戰斗力，平時每個維序隊員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。

三、強化消防管理意識

（一）消防管理目標

堅持“預防為主，防消結臺”的消防工作萬針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務消防員制。

（二）加強消防教育宣傳和培訓演練工作

1、消防教育宣傳工作：

物業服務中心將在物業轄區內不間斷地傳播消防法規、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業戶進行消防知識宣傳。

2、做好消防培訓及演練工作：

重點加強維序員的消防實戰演習，每年組織義務消防隊員和廣大業戶共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。

（三）加強入伙期間的消防管理

在入住期間，我們將通過設專人巡邏監管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。

（四）積極落實防火安全“三級”檢查制度

重視冬、春兩季的消防、設施設備大檢查工作，確保在火災多發期的消防安全工作。

1、一級檢查由班組組織實施

（1）每個員工每天在本崗位區域工作的同時進行火情安全的檢查，排除不安全因素，對自身不能解決的火情隱患及不安全因素上報班組長。

（2）每個員工應對本崗位所負責區域的防火工作負責。

（3）各班長及時組織處理存在的安全隱患和不安全因素，對處理不了的問題及時上報上級領導。

（4）接班時應將本班防火安全注意事項和存在問題向下一班交待，以保障工作的連續性。

2、二級檢查由物業服務中心領導實施

（1）物業服務中心領導每季度組織各部門管理人員對管轄區域、設備物資（特別是易燃易爆物品）進行一次全面檢查，并填寫《消防檢查情況匯總表》。

（2）檢查各部門對防火安全工作的執行落實情況。

（3）組織處理火險隱患，總結經驗教訓向員工進行安全教育，增強員工的安全意識。

（4）對物業服務中心不能處理的安全隱患，及時上報公司或報告公安消防部門處理。

3、三級檢查由公司領導實施

（1）物業管理部或公司領導根據物業防火安全的實施情況和上級部門的要求不定期對大樓進行全面安全檢查或重點防火部位的抽查，公司安全領導小組每年不少于一次全面檢查。

（2）檢查各物業服務中心貫徹防火安全制度的執行情況，重點檢查要害部位防火安全管理及制度的落實情況。

（3）對檢查結果進行匯總和總結，填寫《消防檢查情況匯總表》下發各物業服務中心、專業部門。

4、三級檢查的基本內容

（1）易燃易爆危險物品貯存、管理、使用是否符合安全要求；貯存容器、管道有無定期測試，有無跑、冒、滴、漏現象。

（2）對煙頭等遺留火種是否采取安全有效的預防、處理措施。

（3）倉庫內貨物及物資分類存放是否符合安全規定，庫房內使用60W以下燈泡。

（4）電器設備運行是否正常，有無超負荷運行，電線、電纜的絕緣有無老化、受潮、漏電、短路等情況。電動機有無空轉現象，防雷設備是否完好，有無亂拉亂接電線情況。

（5）使用易燃易爆物品是否符合安全操作要求，殘油、氣的處理是否安全妥當。

（6）危險場所動火是否按規定辦理手續，焊工操作時是否達到“七不”、“四要”、“一清”要求。

（7）使用有毒有害物品的場所是否有防毒的安全措施。

（8）檢查消防器材及消防系統的完好情況。各部門對消防器材有無管好、用好和到期換藥。

（9）門衛對出入人員是否進行嚴格檢查，對攜帶易燃易爆危險物品的人員是否把關等。

5、防火檢查

（1）用火、用電有無違章情況。

（2）安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指示標志、應急燈是否完好。

（3）消防櫥窗、設備房、辦公室、倉庫、等物業管轄范圍內的消防設施、器材和消防安全標志是否在位、完整；滅火器是否壓力正常，滅火水帶是否有破損。

（4）常閉式防火門是否處于關閉狀態，防火卷簾下是否堆放物品影響使用。

（5）消防安全重點部位的人員在崗情況。

（6）其他消防安全情況。

6、火災隱患整改

對存在的火災隱患，應當及時予以消除。

（1）違章使用明火作業或者在只有火災危險的場所吸煙，使用明火等違反禁令的。

（2）安全出口上鎖、遮擋或者占用、堆放物品影響疏散通道暢通的。

（3）消火栓、滅火器材被遮擋影響使用或者被挪作他用的。

（4）常閉式防火門處于開啟狀態，防火卷簾下堆放物品影響使用的。

（5）消防設施管理、值班人員和防火巡查人員脫崗的。

（6）違章關閉消防設施、切斷消防電源的。

（五）消防檔案

消防安全重點單位應建立健全消防檔案。

1、單位基本概況和消防安全重點部位情況。

2、建筑物消防設計審核、消防驗收以及消防安全檢查的文件、資料。

3、消防管理組織機構和各級消防安全責任人。

4、消防安全制度。

5、消防設施、滅火器材情況。

6、義務消防隊人員及其消防工種人員情況。

7、與消防安全有關的重點工種人員情況。

8、新增消防產品，防火材料的合格證明。

9、滅火和應急疏散預案。

10、消防設施定期檢查記錄，自動消防設施全面檢查測試的報告以及維修保養記錄。

11、火災隱患及其整改情況記錄。

12、防火檢查、巡查記錄。

13、有關燃氣、電氣設備檢測（包括防雷、防靜電）等記錄資料。

14、消防安全培訓記錄。

15、滅火和應急疏散預案的演練記錄。

16、火災情況記錄。

17、消防獎懲情況記錄。

（六）建立消防快速反應隊

結合以往的工作經驗，我們將在維序員中選撥一批隊員組建辦公樓物業服務中心“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失?；鹁瘧背绦蛉缦拢?/p>

1、報警

（1）物業服務中心所有人員均應加強消防意識，發現異常情況（如煙霧、火光等），應立即向上級領導及消防部門匯報。

（2）物業服務中心值班員接到火警報警后，應迅速通知附近人員趕往現場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環境及人員受傷情況等。

2、召集

（1）火警確認后，通知義務消防隊員趕赴現場。

（2）物業服務中心所有人員在獲悉火警均應立即趕赴現場，參與滅火。物業服務中心經理接報后應趕往現場進行調度，安全主管接報后應趕往現場進行指揮。

（3）到達現場的人員必須聽從現場指揮的調配。

3、滅火

（1）現場指揮根據火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執行命令應迅速、果斷。

（2）滅火組在現場指揮的帶領下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力貴重物品及危險物品搬離現場。疏散組負責協助鄰近火場的業戶迅速按指定通道疏散，同時指揮停泊在危險區域內的車輛駛離。形成火災現場屏蔽區和隔離區，防止火情蔓延。

（3）后續趕往火場的人員為支援組。按現場指揮的命令，向現場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種工具。

（4）如火勢過大且消防警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續協助消防警滅火直至火勢被完全控制。

（七）善后與收復

火勢完全熄滅后，維序員負責現場警戒，保護現場，并協助消防部門查明火因并統計損失，向上級提交事故報告。

消防滅火流程圖

（通用滅火流程）

維序隊長職責

1、主持維序隊的全面工作，堅決、認真地執行大樓物業服務中心的指示、指令，帶領全隊隊員保質、保量地完成所在地管轄區域的公共秩序、車輛管理收費工作。

2、確保所轄區域業戶滿意率達到95%以上；案發率不超過3‰，每年遞減0.5‰，三年內達到1.5‰。

3、帶領全隊人員依據各自職責和規章制度，認真作好公共秩序和車輛管理工作；確保完成公司下達的各項指標及安全防范工作。

4、隨時掌握轄區內車輛流動、停放情況，優先保證業戶使用停車位；依時對轄區內交通、車輛進行管理并按物價部門規定收取車位使用費，所收費用造冊登記及時上繳。

5、負責監督和落實員工崗位職責和工作安排，做好全隊的培訓、操練工作。

6、配合做好物業服務中心的其他專項服務工作，及時發現、制止、糾正各類違章行為。

7、負責全隊的內務管理和考勤工作，隨時巡視并檢查轄區內公共秩序、車輛管理、收費各崗位工作情況。

8、定期向大樓物業服務中心領導匯報工作，完成上級交辦的其他臨時任務。

9、遇有突發事件（案件），要及時向大樓物業服務中心領導報告，并依據相關法律規定做好現場保護等處置工作。

10、及時掌握隊員的思想動向，勇于改正自身缺點，虛心接受隊員的批評和建議。

11、根據轄區內的實際情況和工作需要，可隨時調整各崗位維序員的工作及班次。

12、對月考核不合格、違紀違章的隊員有權按公司規定的獎懲制度進行獎懲，對不稱職的隊員有調離和辭退的建議權。

維序班長的職責

1、主要職責：堅決執行隊長的工作指令，協助隊長完成各項任務，安排、檢查隊員日常工作。

2、安排、檢查本班隊員的日常工作。

3、以身作則，處事公道，虛心接受隊員的合理建議和要求。

4、及時掌握班內隊員的思想動態，耐心做好隊員的思想工作。

5、帶領全班搞好內務衛生和軍事訓練。

6、隨時向隊長匯報工作，認真完成上級交辦的其他任務。

7、有權監督全班各崗位人員的執勤情況。

8、有權向隊長建議對不稱職的隊員進行處理。

9、本班隊員請假兩小時以內，有權根據實際情況予以批準。

10、作好本班新到崗員工的崗位培訓、考核工作，使其迅速、準確掌握崗位職責。

維序員職責

1、服從領導，聽從指揮；熟悉本崗位職責和工作程序，圓滿完成工作任務。

2、遵守法律、法規，做到依法辦事。

3、堅守崗位，保持高度警惕，注意發現可疑的人、事、物，預防治安案件的發生。

4、積極配合物業管理其他服務，及時發現、制止違章行為，防止破壞；不能制止和解決的應立即向總值班室或班長報告。

5、熟悉和愛護大樓內的公共設施、機電設備、消防器材等配套設施，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。

6、積極協助公安機關開展各項治安防范活動或行動，努力完成各項治安服務工作，勇于同違法犯罪行為做斗爭。

7、積極向業戶進行治安防范和管理方面的宣傳。

8、對發生在維序區的刑事或治安案件，有權抓獲現行違法犯罪分子并移交公安機關，有權保護現場及證據，有權維護秩序；無實施拘留、關押、審訊、罰款、勘察現場的權力。

9、對有違法犯罪行為的嫌疑人，可以監視、舉報；無權偵查、扣押。

10、對違反《治安管理條例》的行為，有權勸阻、制止和批評教育；無處罰權。

11、在執勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復，可正當防衛。